不忍直视
最近 ，逃离北上广 ，不，逃离北京的声音再度甚嚣尘上。
短短一周 ，自媒体的推送标题一个比一个惊悚 ，从《最近有点为北京感到难过》到《这是卖房离开的最后时机》再到《还留在北京的，都是没有退路的》 ，愁云惨淡 、人心惶惶 、怀疑人生 ，更别说那些在北京准备买房的、刚买了房的 、血拼学区房的看完之后会有怎样的恐慌 。
按照这个态势，一切的躁动与愤懑，似乎都在焦灼地等候着一纸政令的出现 。可是 ，无论是否还有类似“930 ”的出现 ，窗外的聒噪与混乱，最容易引发因冲动而做出的错误判断。
房价 、教育、环境 ，这是每一个大城市都绕不开的现实 ，无论是否买房 、是否离开，都别忘了想一想 ，你的目的是什么 ，因一群与自己毫无半点瓜葛的人的离场而动摇了原本信誓旦旦的决心，这个理由 ，似乎不太成立 。
那么 ，我们来看看所有问题的“原罪 ”——北京的楼市出了什么问题？
北京已经是二手房市场了，2016年二手房成交量占总量的85% 。而且新房大多在荒郊野外 ，早就不能反映真正的市场了。不过 ，二手房备案数据因为税务原因与实际市场远远脱节，没有办法采用官方数据，他们自己也不用 。
看二手房数据 ，最可行的是链家 、中原这些中介机构的数据 ，它们掌握了真实交易信息 。
2月份，北京链家成交量达到11981套 ，如果按照链家占北京二手房市场50%计算 ，北京2月二手房成交了大约24000套，这已经赶上了调控前的2016年7月、8月的成交量 ，不要忘了 ，2月份还有个春节哦。
中原地产显示的2月份北京成交均价是70702元，搜房显示的北京2月份二手房均价62414元 ，Q房网显示的是59178元 ，平均一下是64098元，套均面积按照90平米估算 ，北京套均价格大约是577万。
Q房网显示上海是52502元 ，搜房网显示54021元，平均是53262元，上海二手房近年套均成交面积大约是80平米 ，上海套均价格大约是426万 。
中原显示深圳二手房均价是47108元 ，Q房网显示是49192元，搜房数据是49108元 ，平均一下是48469元 ，深圳去年成交的二手房套均面积是84平米，那么 ，深圳的套均价格大约是407万 。
可以看到 ，北京套均价格已经比沪深贵35%-40%，然而 ，北京涨势依然如虹 ，反而上海深圳成交量出现连续下挫。
房价长期看人口，短期看金融 ，土地供应会体现在中长期 。
数据显示 ，上海深圳住户部门贷款已经在减少，而北京的仍然在增加 。
为何北京贷款仍然在增加而上海深圳已经减少？北京人更看好市场所以更大力度使用杠杆？当然不是，上海深圳人也想用杠杆 ，不过都被两地政府的辣招拒签了。政府的辣招叫做“认房认贷 ，二套首付7成” 。
别看这政策简简单单，杀伤力却很强 ，翻译成中文就是“无论你在哪个城市贷过款 ，无论你有没有还清贷款，你在上海深圳买房都不能算首套 ，首付要7成；只有那种从来没有在银行有过按揭的没有房的才叫首套 ” 。
这个其实不能叫首套贷 ，这个应该叫做“处女贷 ”。你有过贷款了，你不纯洁了 ，把你打入冷宫 。
因此 ，要珍惜你的处女贷呀，要把你的处女贷留给你爱的城市 ，否则你将永远无法上它的车了 。
这个政策的目的就是掐掉改善需求的贷款路径 ，北上深这种二手房占75%-85%的市场，改善才是绝对的主力，现在把主力军的弹药给拦截了 ，市场自然就熄火了。
大家可以去看看 ，调控后真正回稳的只有上海深圳，其余的没用杀器的都在蠢蠢欲动 ，包括沸腾的首都 ，包括非典型一线城市广州，包括首都京津冀一体化的兄弟们 ，包括重拾升势的美丽杭州 ，等等等等 。
“我带着一本《经济学原理》走到一家链家的门口，忽然 ，《经济学原理》自焚成了一抹灰 。”这是最近风靡的《北京房价到底打败了多少经济学常识？》中的一句经典。
可惜 ，在北京发生的一切并没有违反经典经济学理论。
造成房价上涨的原因有很多种，升学、就业 、结婚 、生育 ，在中国的社会生活中 ，种种人生大事似乎都与购房有着千丝万缕的相关性 。
1962年起出生的人群从1984年开始陆续进入结婚生育期，而其顶峰出现在1987年 。这一年，中国出生人口2549万。正是在1980年代后半期 ，中国第一轮人口出生高峰所带来的经济增长 ，也逐渐放缓 。
但这段时间人口仍然迅速的增加，正是60后的“婴儿潮 ”一代集中结婚生育的结果 ，这造成中国第三轮人口出生高峰 。1985到1993年 ，每年出生人口都超过2100 万。
当年出生的这一部分人口，现在正处于23到31岁阶段 ，正是适婚年龄 。他们大多处于事业上升期和结婚集中期 ，消费能力日渐增加、消费愿望旺盛 。而其父母辈，也即主要是“60后 ”这一代人 ，现在已经50来多岁 ，正在从中年向老年缓慢过度，他们手中大多持有不止一套房产。
也就是说 ，1985到1993年这时间段出生的人目前最有可能具有购房“刚需” 。因为适婚和事业上升期两个原因相叠加 ，他们非常需要稳定的居住环境 。尤其是前一点成为最主要原因。
取1985到1993年龄段的“婴儿潮”人群的中间值，则为1989年出生，这群人年龄满26岁适婚年龄的时候 ，正好是2015年 。而一二线城市2010年至2016年平均房价涨幅最迅猛的一年恰恰也是2015年 。
而北京作为排名第一的一线城市 ，正在以最强的动力源源不断地从全国各地“抽血 ”。上周，J君推送的《你家乡的血 ，正在被他们抽干》一文很详细地分析了这一现象。当有购房需求的人群越来越大 ，其购房能力越来越强，加之北京特殊的政治地位 ，反映在房价上的“首都效应 ”自然越来越显著 。
学区房是所有北京家长的痛点 。逐渐的 ，学区房被叫作刚需之一。伴随着出生人口的增长，短缺的优质教育资源成为房价的附加价值 。
随着全面开放二胎和越来越鼓励生育 ，新生代一定会把他们的父母继续刮干掏尽 。无奈呀 ，教育是刚需。
所以，没有民营教育的供给 ，在现有优秀教育资源分布不均的格局下 ，学区房的溢价可能刹不住 。强者衡强 。
大户型。目前，北京2170万常驻人口构成的家庭里，51%是两人户及一人户 ，49%是三人户及以上 。正好一半一半 。但未来可能会有变化。
近五年 ，北京经历了家庭结构大型化的趋势 。一人户减少，四人户增多 。很好理解 ，迁入的人口少了 ，组建家庭结婚生子使二居三居基本稳定，2013年开始的放开二胎政策使得四人户增加。四人户意味着大房子。
其实 ，观察北京城里的新住宅 ，新开盘的几乎都是豪宅大户型了 。开发商们很精明，一是大户型确实是新的刚需 ，二是小户型不像以前那么多人买了 ，三是瞄准换房链条的最后一环，赚完这最后一波钱 。
所以 ，大户型会比小户型抢手。除了郊区 ，城内一居无学区可能是第二个被抛弃的 。最后，一居换不动了，房子也就安稳下来了 。
现在全国最富裕的50 、60后家长们刮干淘净为80 、90后的下一代在北京凑下100-200万首付 ，孩子们贷上200-300万贷款 ，在北京买下400-500万的一居。
卖掉一居的北京小家庭，拿出攒了几年的100-200万积蓄 ，贷上200-300万贷款 ，换一套800-900万的两居 。
卖掉二居的有娃家庭，拿出100-200万积蓄 ，贷上200-300万贷款 ，换一套1300-1500万的三居 。
卖掉三居的二娃家庭，拿出100-200万积蓄 ，贷上200-300万贷款 ，换一套1800-2000万的四居。
为什么把这个链条说的这么详细，因为不需要被几千万的房子迷惑 ，有这个换房链条在 ，测量房价极限的指标是每间房的价值：六年以前每个房间值100万，一年半以前每个房间值200万，现在每个房间值400万 。能不能买得起 ，其实看的是这400万 。
脑洞大一点 ，如果房价再番一倍呢？每间房值800万，第一棒如何筹这800万呢？光靠积蓄和收入应该是很难了 ，只有靠资本增值 ，老家的房子翻倍涨。现在二三线城市正在朝这个方向努力 。
所以看到老家杭州、厦门 、苏州的朋友们出手阔绰的在北京买房，请不要羡慕 ，因为他们老家房子增值了 。好了 ，这个故事终于找到游戏的支撑点了，一线的上涨离不开二三线的上涨 ，二三线的上涨离不开四五线的上涨。
是不是觉得只要全国上涨 ，这个游戏就可以一直走下去？错了，有尽头的。
我们还在讨论房价收入比 ，看能不能支撑房价估值的时候 ，其实并没有看到这个游戏的真正玩法 。真正玩法其实是靠资本增值玩增值 。
为什么中国房价能维护得这么好不崩盘？根本原因之一在于管住了人民币对外的出口。
这也是为什么年后北京的房价又起来的另一原因，憋着不让往国外汇款，只有把钱憋在国内吹大泡沫 。而管制之下 ，刺破资本增值玩增值的方法好像就是汇率 。
房价如果还能疯狂 ，当二线城市房价比肩纽约，那或者就是疯狂的尽头。
这个问题 ，很伤感 。任由房价发展下去 ，高端人才留不住，低端人力付不起 ，想想香港的绝望吧 。北京之所以不绝望 ，因为还能往二线 、三线放血、转移。但是高房价带来的城市问题是无法逃脱的 。
残酷的房价面前，任何学历才华都无用 ，家庭后盾越来越重要 。少数能白手起家的是幸运儿 ，大部分人只能望房价兴叹。但中国的创新希望在一线城市，一线的希望在高端人才 ，这样下去扼杀的是城市创造力 。
已经定居下来的人们也不能暗自庆幸 ，高房价高租金带来的结果是人工成本的上升 。现在北京服务业的成本太高了，原因就是成本的转嫁。当低收入人群离开北京，由此带来的生活成本上升 ，也会扼杀城市的发展动力。最后什么都是高成本的 ，那就香港化了 。
15年后9亿国人成中产，但在房价面前仍难翻身 | 深度报告
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评论列表（4条）
我是茧艾号的签约作者“恭喜发财”！
希望本篇文章《北京为什么突然新增（为什么北京这段时间这么严）》能对你有所帮助！
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